天津资讯网 > 房产 >

天津这个板块曾经C位出道如今黯淡无光 是什么拦住了它的脚步?

来源:天津资讯网 房产

  众所周知,西青区房产市场一直处于环城四区之首,无论从配套设施还是房价都领先于各区。西青区近几年的发展也是秉持多点开花的局势,区域内后起之秀张家窝、精武镇、大学城、李七庄等板块目前均有多家品牌房企进驻,发展日渐成熟,反而昔日区域的“老大哥“中北镇板块近几年沉寂了许多。

  01

  中北镇位于天津市城区的正西方,隶属于西青区,全镇总面积39.78平方公里,是天津市规划的“西部新城”核心区。

  从区位上看,中北镇距市区最近,且有四分之一面积位于外环线以内;还有天津重点打造的“南运河”。

  所以,最早提到中北镇最多的标签或许也就是“花卉市场“、:南运河”,甚至还有很多人用“村庄”来形容中北镇,但这十余年时间,说中北镇是翻天覆地沧海桑田也不为过。

  从2005年起,得益于天津地铁的快速发展以及外溢人口的涌入,中北镇快速崛起。另一方面,各种配套的稳步落地也直接推动了中北镇的发展。

  

中北镇城市核心生活配套

  

中北镇南运河段规划配套

  除了早前的永旺购物中心、热带植物观光园、希乐城以外,最近几年相继涌出了东方环球影城、运河文化商业中心、新城市中心、华侨城美亚创意文化园、宜家家居、华侨城运河水街等一系列商业项目。

  地铁的加持、产业的引入、商业配套的落地这些都使中北镇彻彻底底从一个名不见经传的“花卉卫星城”摇身一变成为了“环城老大哥”,长时间稳居西青乃至环城四区的C位,而这也真正促成了十余年间中北镇楼市的蓬勃发展。

  城市界面变化越大,建设越多,常常也意味着供应量会在短时间内集中爆发。

  也正是从2005年开始,中北镇楼市起步,假日风景、大地12城、华庭国际、水语花城等打响了板块楼市第一枪,彼时5000多的房价吸引了大批外溢刚需进驻,项目的热销令中北镇迎来了开门红。

  随后万科盈润园、雲锦世家、霞飞路63里弄及华亭国际等项目的进驻则令板块内置业热度再度飙升;板块的起势也让更多开发商看到了中北镇的价值,旭辉御府、正荣润景湾、澜湾半岛等项目的开发宣告了中北镇居住氛围日渐浓厚以及区域楼市的愈加成熟。

  众多地产开发商纷纷在此布局,宣告着中北镇已从早期的卫星城蜕变成大型居住区,楼市愈发成熟,并且成为众多环外居住组团发展最快、成交最活跃的区域。

  02

  本以为开发时间早,区域发展成熟,配套完善,未来发展都将一路高歌,顺风顺水,但从市场上来看,近两年中北镇却有点“哑火”,被同片区内的精武镇、华苑西、李七庄盖过风头。

  从二手房市场来看,中北镇二手房存量倒是不少,链家网显示,截止7月8日,中北镇片区存量二手房源2478套。

  几个比较经典的项目,假日风景均价2.1万元/㎡、盈润园2.4万元/㎡、富力湾2.1万元/㎡、旭辉御府2.1万元/㎡、正荣润景湾2.3万元/㎡。

  以假日风景小区为例,2018年上半年成交价格最高2.5万元/㎡;2020年5月最新的成交价格1.8万元/㎡,这一高一低相差了30%。

  不仅二手房市场,新房市场同样面临窘境。

  目前片区内在售项目有雲锦世家、翡翠嘉和、龙湖首创禧瑞郦城、中北祥云、中骏宸景湾、龙湖春江悦茗等,均价在17400-26500元/㎡;

  雲锦世家去化较慢、翡翠价格的高层特惠房源已经给出了22000元/㎡的价格、龙湖首创禧瑞郦城洋房特惠价也到了25000元/㎡;中北祥云最低19000元/㎡;龙湖春江悦茗6月27如首开,洋房85-105㎡,均价18000元/㎡。

  还有待售项目中骏正荣悦景湾目前已启动认筹,即将首开,80㎡总价144万左右,95㎡总价175万左右,单价约18000元/㎡。

  为何曾经风光的环城一哥,如今却这么暗淡呢?

  03

  先从一级市场土地来看。

  

  2013-2014年中北镇共出让3宗地块,溢价率在62-90%之间,或许是高额的成交总价及高溢价率,造成了2015-2016年长达2年的时间里,中北镇土地进入了空窗期,出让数量的收缩致使二手房库存逐渐加大,新房释放量萎靡严重。

  2017-2019年3年的时间也仅仅成交了6宗地块,可开发土地存量几乎不再。

  除了供应端以外,价格或许是另外一个影响因素。

  参考2017-2019年商品住宅成交均价对比,以中北镇、双港+辛庄、海教园、环内东丽、环外东丽、环内北辰为研究样本,结果发现:中北镇房价超出环内东丽2000-4000元/㎡,超出环内北辰、双港、辛庄、海教园等板块6000-8000元/㎡。

  由价值撑起的价格明显超出环城平均水平,甚至有的项目已经接近市区部分项目,与个别市区盘形成倒挂,不再是“谁都能消费起的”。再加上同区域的张家窝、精武镇等板块快速崛起,中北镇渐渐被超越。

  另外,虽然经过十余年的发展,中北镇还是有自己的短板尚未补齐。

  第一个就是地铁距离核心住宅群距离较远,居民通勤、休闲相对不便,需要骑行或者开车前往曹庄地铁站与市区接驳。此外,中北镇核心商业商务区也分布在地铁2号线附近,因而居民前往永旺、宜家等均需要自驾。

  虽然中北镇近百万方的配套让其他区域心生羡慕,但中北镇短板也很明显,最大的短板就是教育。发展至今十余年,却缺乏优质的公办中、小学校,这也成了早前入住居民的痛处,很多居民只能选择外区就学。

  04

  现在的中北镇无疑在发展中遇到了瓶颈,人们唯有望“中北”而兴叹。也许是默默接受,也许是等待时机……

  最务实也是与居住最直接相关的代表之一就是轨道交通了。

  ·去年,西青区公示了云巴T1线一期工程的路网规划,沿云河平行设站13座,东起接驳中北镇曹庄地铁站,西至西青区文化中心,将全线串联起中北镇核心区、云河文化中心、西青区文化中心等,届时将作为城市交通支线接驳曹庄地铁站,链接中北镇核心区的成熟配套,并通过2号线接入城市轨道交通网络,串联全市。根据早前的规划,云巴T1线将于今年建成,但目前来看,应该是不能实现了。

  ·还有网传的地铁2号线西延线将延至杨柳青,但根据市轨道交通集团回复来看,目前仍然属于前期规划状态。

  

  ·根据最新发布的天津轨道交通线网规划示意图,中北镇规划有8号线延长线,线路将沿延安路、芥园西道、中北大道建设,设站4座,这可谓是条重磅线路。

  目前8号线还未正式开工,因此延长线开工和竣工时间待定,暂时无法预测,乐观估计2025-2030年通车…如果建成运营后,中北镇广大小区终于要有地铁了。

  在城市的外扩道路上,地铁是一条输送人口的大动脉,它承载着的,不仅是人,还有人手里攥着的房票和钞票。

  曾经风光无限的中北镇能否凭借地铁的规划重回环城C位,再次当上带货王呢?

  免责声明及提醒:此文内容由天津资讯门户网转载天津日报,官方资讯平台宣传新闻,该相关信息仅为宣传及传递更多信息之目的,不代表本网站观点,文章真实性请浏览者慎重核实!任何投资加盟均有风险,提醒广大民众投资需谨慎!

相关文章